Prêt immobilier : tout savoir !

Published by Brétigny sur Orge at 14/06/2020

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison ? Vous aurez certainement besoin de recourir à un emprunt pour pouvoir le financer. Avec des taux qui demeurent historiquement bas, vous pouvez actuellement accéder à la propriété avec des conditions favorables. Cette étape, primordiale pour l’achat de votre bien, vous engage sur de nombreuses années. Il est donc important d’étudier attentivement vos capacités d’emprunt, ainsi que les modalités de votre prêt immobilier avant de vous engager. Voici quelques éléments de réponses à des questions que vous vous posez certainement.


Comment évaluer votre capacité d’emprunt ?

Lorsque vous évaluez votre capacité d’emprunt, vous répondez tout simplement à la question : quelle somme puis-je emprunter pour mon achat immobilier ? Il s’agit donc d’un moyen de vérifier l’aptitude d’un emprunteur à rembourser une somme d’argent. C’est évidemment un critère fondamental pour l’octroi des prêts immobiliers par les établissements bancaires. Cela détermine également le budget sur lequel vous pouvez orienter vos recherches.

Une fois établie, la capacité d’emprunt conditionne votre obtention de prêt, mais pas seulement. Elle détermine aussi les taux envisageables, la durée de votre emprunt ou encore les garanties à apporter.


Bon à savoir : qu’est-ce que la capacité d’endettement ?

Les documents remis par votre banque parleront peut-être de capacité d’endettement. Il n’y a aucune différence avec la capacité d’emprunt, ces deux termes désignant exactement la même chose.


Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Pour répondre simplement, vous pouvez comptabiliser d’un côté vos revenus (salaires…), et d’un autre côté l’ensemble de vos dépenses fixes. La différence représente la somme que vous pouvez théoriquement consacrer à votre crédit immobilier.


En pratique, ce calcul est bien plus complexe puisque votre capacité d’emprunt varie en fonction de différents critères :

● votre taux d’endettement,

● le montant de votre apport personnel,

● s’il s’agit d’un prêt à taux fixe ou à taux variable,

● le montant des mensualités à rembourser,

● la durée de votre emprunt,

● votre âge et votre état de santé.

C’est donc à votre banquier ou courtier d’analyser dans le détail votre situation afin de définir précisément cette capacité.


Bon à savoir : votre endettement est-il limité ?

Oui, votre endettement doit rester inférieur à 33 % de vos revenus. À noter que plus vos revenus sont élevés, plus votre banque acceptera de se rapprocher de cette limite. Depuis le 1er janvier 2020, ce critère est de plus en plus respecté par l’ensemble des établissements bancaires. 


Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Deux options s’offrent à vous : diminuer vos dépenses, ou bien augmenter le montant de votre apport personnel.

Réduire ses charges fixes

La première solution, et sans doute la plus connue, est de réduire vos charges fixes. Pour cela, vous pouvez regrouper vos crédits à la consommation, et en profiter pour renégocier ses conditions. Vous pouvez également renégocier un prêt immobilier contracté précédemment. L’idée est simple : diminuer le montant des mensualités ou réduire la durée de remboursement.

Augmenter son apport personnel.

Vous pouvez aussi augmenter le montant de votre apport afin de réduire la somme à emprunter dans le cadre de votre projet. Ainsi vous pourrez soit réduire la durée de l’emprunt et obtenir un meilleur taux (les mensualités seront plus importantes mais vous aurez moins d’intérêts à rembourser) soit conserver une durée identique d’emprunt et avoir dans cette hypothèse des mensualités moins importantes

En tout état de cause, il est fondamental d’effectuer des simulations, afin de déterminer sa capacité d’emprunt. Vous pouvez initier une première démarche sur internet. Des simulateurs sont disponibles sur de nombreux sites pour obtenir une première approche. Votre banque est également un partenaire important : ils vous connaissent, et sont en capacité de vous proposer une solution sur-mesure. Enfin, l’appel à un courtier peut se révéler interessant. Il saura vous orienter auprès d’une banque en négociant pour vous les meilleurs conditions.

Prêt immobilier : quelles sont les modalités de financement ?

Un apport est-il toujours nécessaire ?

Actuellement, un apport vous sera demandé. Son montant dépendra de votre situation personnelle. 

De manière générale, vous devrez apporter le montant des frais de notaire en apport personnel.


Taux fixe ou taux variable ?

Un prêt à taux fixe vous assure un taux identique pendant toute la durée de vie de votre crédit. Dès le départ, vous connaissez précisément le coût de votre financement :

● coût total du crédit ;

● durée de remboursement ;

● montant des mensualités.

À noter que certains taux sont dits révisables. C’est-à-dire que le taux de votre emprunt variera en fonction d’un indice de référence déterminé à l’avance (indice Euribor, par exemple). Si celui-ci augmente, votre emprunt vous coûtera plus cher. Au contraire, s’il diminue, vous aurez moins d’intérêts à verser.

A contrario, le taux variable vous permet de profiter des baisses de taux. Le choix d’un tel taux se justifie, notamment, lorsque les taux fixes sont très élevés. Cependant, il existe évidemment une contrepartie, puisque vous pourriez aussi subir une forte augmentation. Un risque considérable à prendre en compte lors de la souscription de votre crédit.


Quelle est la durée d’emprunt maximum d’un prêt immobilier ?

La durée d’un prêt immobilier varie en fonction du profil de l’acheteur. En principe, la durée de remboursement maximale est de 30 ans. Jusque fin 2019, certaines banques acceptaient même de financer votre achat immobilier sur une durée pouvant aller jusqu’à 35 ans. Depuis janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande de ne pas aller au-delà d’un taux d’effort supérieur à 33% et de plafonner la durée du crédit à 25 ans.

La durée de remboursement de votre prêt dépendra généralement du montant emprunté et de vos capacités de remboursement.


L’assurance de votre prêt immobilier

L’assurance-crédit immobilier n’est pas obligatoire d’un point de vue légal. Néanmoins, en pratique, aucun établissement de crédit n’acceptera de financer votre emprunt sans assurance de prêt. C’est, en effet, une garantie pour la banque en cas de non-remboursement de votre prêt.

Mais c’est aussi une protection pour vous et votre famille en cas de coup dur. En effet, en cas d’accident, de maladie, de décès et, dans certaines conditions, de chômage, pendant le remboursement du crédit, l’assurance prendra en charge le remboursement des mensualités.

Sachez que vous pouvez parfaitement souscrire votre assurance auprès d’une autre banque ou d’un assureur indépendant. Par ailleurs, vous pourrez changer d’assurance en cours de prêt. Il est important de bien valider ces points dans le contrat au moment de la souscription.

Quoi qu’il en soit, il est vivement conseillé de bien comparer les offres avant de souscrire une assurance-crédit.


Financement immobilier trouvé, et après ?


Qu’est-ce que l’offre de prêt ?

L’offre de prêt met fin à la recherche de financement de votre bien immobilier. Dans ce document envoyé par votre banque, vous trouverez toutes les informations relatives au prêt qui vous est accordé :

● Le montant du capital emprunté.

● Le taux débiteur fixe.

● La durée de l’emprunt.

● Le taux annuel effectif global (TAEG) incluant tous les frais (intérêts bancaires, frais de dossier, assurance, frais de garanties, etc.).

● Le taux annuel effectif d'assurance (TAEA) correspondant au coût annuel de votre assurance et le contrat applicable.

● Le montant de vos mensualités et un tableau d’amortissement.

● Le coût total de votre crédit.

● Les conditions d’emprunt (frais de remboursement anticipé, conditions de modulation d’échéance, etc.)

● La date du déblocage des fonds.


Bon à savoir : pour avoir le choix, multipliez les demandes de prêt

N’hésitez pas à faire une demande auprès de plusieurs établissements bancaires. Sollicitez également un courtier qui saura au regard de votre situation personnelle orienter ses recherches auprès d’une banque susceptible de vous apporter des conditions plus intéressantes.

Vous pourrez ainsi les comparer et choisir la proposition la plus avantageuse en termes de taux et de durée.


Comment signer votre offre de prêt immobilier ?

Une fois votre prêt accordé, la banque vous transmet son offre par lettre recommandée avec accusé de réception, ou de façon dématérialisée. À compter de cette date, celle-ci est valable 30 jours. Mais soyez patient ! Vous ne pourrez pas la signer avant l’expiration du délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l’offre. En pratique, ce n’est donc qu’à compter du onzième jour que vous pourrez renvoyer l’offre de prêt. Une fois signée et renvoyée, la banque ne pourra plus modifier son offre pendant 4 mois.


Vous avez accepté une offre de prêt ? Contactez, dès à présent, votre agent immobilier et votre notaire afin de fixer la date de signature de l’acte de vente. Le contrat de prêt nécessaire à la signature de l’acteauthentique et au déblocage des fonds lui sera transmis directement par votre banque. Un exemplaire vous sera également adressé. 


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