Brétigny sur Orge
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Prêt immobilier : tout savoir !

Publié par Brétigny sur Orge le 14/06/2020

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison ? Vous aurez certainement besoin de recourir à un emprunt pour pouvoir le financer. Avec des taux qui demeurent historiquement bas, vous pouvez actuellement accéder à la propriété avec des conditions favorables. Cette étape, primordiale pour l’achat de votre bien, vous engage sur de nombreuses années. Il est donc important d’étudier attentivement vos capacités d’emprunt, ainsi que les modalités de votre prêt immobilier avant de vous engager. Voici quelques éléments de réponses à des questions que vous vous posez certainement.


Comment évaluer votre capacité d’emprunt ?

Lorsque vous évaluez votre capacité d’emprunt, vous répondez tout simplement à la question : quelle somme puis-je emprunter pour mon achat immobilier ? Il s’agit donc d’un moyen de vérifier l’aptitude d’un emprunteur à rembourser une somme d’argent. C’est évidemment un critère fondamental pour l’octroi des prêts immobiliers par les établissements bancaires. Cela détermine également le budget sur lequel vous pouvez orienter vos recherches.

Une fois établie, la capacité d’emprunt conditionne votre obtention de prêt, mais pas seulement. Elle détermine aussi les taux envisageables, la durée de votre emprunt ou encore les garanties à apporter.


Bon à savoir : qu’est-ce que la capacité d’endettement ?

Les documents remis par votre banque parleront peut-être de capacité d’endettement. Il n’y a aucune différence avec la capacité d’emprunt, ces deux termes désignant exactement la même chose.


Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Pour répondre simplement, vous pouvez comptabiliser d’un côté vos revenus (salaires…), et d’un autre côté l’ensemble de vos dépenses fixes. La différence représente la somme que vous pouvez théoriquement consacrer à votre crédit immobilier.


En pratique, ce calcul est bien plus complexe puisque votre capacité d’emprunt varie en fonction de différents critères :

● votre taux d’endettement,

● le montant de votre apport personnel,

● s’il s’agit d’un prêt à taux fixe ou à taux variable,

● le montant des mensualités à rembourser,

● la durée de votre emprunt,

● votre âge et votre état de santé.

C’est donc à votre banquier ou courtier d’analyser dans le détail votre situation afin de définir précisément cette capacité.


Bon à savoir : votre endettement est-il limité ?

Oui, votre endettement doit rester inférieur à 33 % de vos revenus. À noter que plus vos revenus sont élevés, plus votre banque acceptera de se rapprocher de cette limite. Depuis le 1er janvier 2020, ce critère est de plus en plus respecté par l’ensemble des établissements bancaires. 


Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Deux options s’offrent à vous : diminuer vos dépenses, ou bien augmenter le montant de votre apport personnel.

Réduire ses charges fixes

La première solution, et sans doute la plus connue, est de réduire vos charges fixes. Pour cela, vous pouvez regrouper vos crédits à la consommation, et en profiter pour renégocier ses conditions. Vous pouvez également renégocier un prêt immobilier contracté précédemment. L’idée est simple : diminuer le montant des mensualités ou réduire la durée de remboursement.

Augmenter son apport personnel.

Vous pouvez aussi augmenter le montant de votre apport afin de réduire la somme à emprunter dans le cadre de votre projet. Ainsi vous pourrez soit réduire la durée de l’emprunt et obtenir un meilleur taux (les mensualités seront plus importantes mais vous aurez moins d’intérêts à rembourser) soit conserver une durée identique d’emprunt et avoir dans cette hypothèse des mensualités moins importantes

En tout état de cause, il est fondamental d’effectuer des simulations, afin de déterminer sa capacité d’emprunt. Vous pouvez initier une première démarche sur internet. Des simulateurs sont disponibles sur de nombreux sites pour obtenir une première approche. Votre banque est également un partenaire important : ils vous connaissent, et sont en capacité de vous proposer une solution sur-mesure. Enfin, l’appel à un courtier peut se révéler interessant. Il saura vous orienter auprès d’une banque en négociant pour vous les meilleurs conditions.